Vinkulácia alebo notárska úschova: koľko to stojí a čo sa oplatí viac

Prečo neplatiť priamo z účtu na účet

Pri priamom prevode jedna strana vždy riskuje. Ak kupujúci zaplatí vopred, peniaze už má predávajúci, hoci kataster ešte nezapísal nového majiteľa. Ak sa niečo pokazí, kupujúci ich musí vymáhať späť. Preto sa pri kúpe nehnuteľnosti peniaze najprv zablokujú u niekoho tretieho, v banke alebo u notára.

Ako to funguje

Vinkulácia aj notárska úschova fungujú na rovnakom princípe:

1. 1.

   Peniaze sa zablokujú

   Kupujúci ich pošle na zablokovaný účet. Nemôže s nimi hýbať on ani predávajúci.

2. 2.

   Kataster zapíše nového majiteľa

   Na liste vlastníctva je už kupujúci.

3. 3.

   Peniaze sa uvoľnia

   Banka alebo notár ich pošle predávajúcemu, prípadne aj jeho banke na splatenie hypotéky.

Rozdiel je len v tom, kde peniaze počas čakania sú:

• Banková vinkulácia: na vinkulačnom účte v banke, ktorý si zriadi kupujúci. Banky ho otvoria aj tomu, kto u nich inak nemá účet.
• Notárska úschova: na úschovnom účte notára.

Koľko stojí vinkulácia v banke

Banka si účtuje jednorazový poplatok. Nezáleží na tom, koľko peňazí zablokujete.

Sú však aj banky, ktorým stačí jedna vinkulácia aj pre viac účtov, a zaplatíte len raz. Pred podpisom sa v banke spýtajte, ako to majú.

Koľko stojí notárska úschova

Poplatok notára určuje zákon (vyhláška č. 31/1993 Z. z., položka E), takže je u každého notára rovnaký. Počíta sa percentom zo zablokovanej sumy. Čím vyššia suma, tým vyšší poplatok. Počet účtov, na ktoré sa peniaze potom vyplatia, na poplatok vplyv nemá.

K tomu sa pripočítava DPH 23 %. Na úschovu sa platí len zo sumy, ktorá ide cez notára. Ak časť ceny ide z hypotéky priamo z banky, z tej neplatíte.

Príklady

Pri 200 000 € sa to počíta takto: 1 % z 5 000 € = 50 €, 0,5 % zo 45 000 € = 225 €, 0,3 % z 50 000 € = 150 € a 0,1 % zo 100 000 € = 100 €. Spolu je to 525 € a s DPH 645,75 €.

Čo môže notár účtovať navyše

• uloženie zápisnice do registra: 1 € za stranu,
• ďalší odpis zápisnice: 3 € za stranu,
• overenie podpisu: 4 € za podpis,
• príprava ďalších dokumentov: 25 € za každú polhodinu.

Čo vyjde lacnejšie

• Jeden účet predávajúceho: banka je takmer vždy lacnejšia. Pri byte za 200 000 € zaplatíte 120 až 250 € namiesto 645,75 €.
• Viac účtov: rozdiel sa zmenšuje. Ak banka účtuje 250 € za každý účet, pri 3 účtoch zaplatíte 750 €, teda viac ako u notára pri byte za 200 000 €.
• Vysoká suma: poplatok notára rastie so sumou, poplatok banky nie. Pri drahšej nehnuteľnosti je banka výhodnejšia.

Kto poplatok zaplatí, je vecou dohody. Najčastejšie kupujúci, niekedy si ho strany rozdelia na polovicu.

Zdroje

• Vyhláška MS SR č. 31/1993 Z. z. o odmenách a náhradách notárov, príloha, položka E (znenie od 1. 1. 2024 podľa novely 390/2023 Z. z.)
• Cenníky bánk pre fyzické osoby platné v novembri 2026: Slovenská sporiteľňa, VÚB, ČSOB, Prima banka, 365.bank, UniCredit Bank

Informácie majú informatívny charakter a nie sú právnym ani finančným poradenstvom. Poplatky sa môžu meniť. Pred podpisom zmluvy si overte aktuálny cenník banky alebo sa informujte u notára.